Depuis les élections municipales de 2020, le paysage immobilier de Lyon s’est métamorphosé. Deux grandes périodes se distinguent nettement selon un article de SeLoger. La première, entre 2020 et 2023, correspond à un marché porté par des taux d’intérêt historiquement bas, proches de 1 %, dans un contexte national où les transactions immobilières ont atteint près de 1,2 million de ventes. La seconde phase débute à partir de 2023 avec la remontée rapide des taux d’emprunt, qui flirtent désormais avec les 4,2 %. Cette bascule a profondément changé les règles du jeu. Résultat : les prix des appartements ont d’abord progressé avant de connaître une correction significative.
Entre 2020 et 2023, les prix à Lyon ont ainsi augmenté de +3,1 %. Mais entre 2023 et 2026, la tendance s’inverse nettement avec une baisse moyenne de -9,6 %. Au total, sur l’ensemble de la période, les prix des appartements reculent de -6,7 %, passant de 4 881 € le m² en 2020 à 4 552 € le m² en 2026.
Une évolution différente de celle de Paris
Dans l’analyse du marché immobilier français, Paris fait figure d’exception. La capitale a connu un retournement dès l’été 2020, alors même que les taux d’intérêt restaient très bas. À l’inverse, Lyon a suivi un calendrier différent. La baisse des prix n’est intervenue qu’au moment de la remontée significative des taux d’emprunt. Avant cela, la ville profitait encore d’une forte attractivité, alimentée notamment par l’essor du télétravail et par la recherche de logements plus spacieux après la crise sanitaire. Ce phénomène a poussé de nombreux ménages à quitter les grandes capitales pour s’installer dans des métropoles dynamiques comme Lyon, tout en conservant une activité professionnelle parfois à distance.
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Le pouvoir d’achat immobilier mesure le nombre de mètres carrés qu’un ménage peut acquérir en consacrant environ 35 % de ses revenus au remboursement d’un crédit immobilier. À Lyon, cet indicateur passe de 49 m² en 2020 à 52 m² en 2026. Une progression de 3 m² qui peut surprendre dans un contexte de crédit plus coûteux. L’explication est assez simple : le pouvoir d’achat dépend à la fois des taux, des prix et des revenus. Si la hausse des taux réduit la capacité d’emprunt, la baisse des prix observée depuis 2023 et la progression des revenus ont partiellement compensé cet effet. Sur les cinq dernières années, les revenus ont progressé d’environ +22 % en moyenne, tandis que le SMIC réel a augmenté de près de +18 % sur six ans. Ces évolutions contribuent à maintenir un certain équilibre dans les capacités d’achat.
Le pouvoir locatif augmente lui aussi
Le pouvoir locatif mesure la surface qu’un ménage peut louer en consacrant environ un tiers de son revenu au loyer. À Lyon, les loyers ont progressé de +5,5 % entre 2020 et 2026. Ils passent ainsi d’environ 16,4 € par m² à 17,3 € par m². La hausse reste relativement modérée sur la première période (+0,8 % entre 2020 et 2023) mais s’accélère ensuite avec +4,7 % entre 2023 et 2026. Dans le même temps, la progression des revenus permet d’augmenter la surface locative accessible. Le pouvoir locatif passe ainsi de 65 m² à 76 m² sur la période, soit un gain d’environ 10 m² pour un ménage type.
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Il faut également rappeler que l’encadrement des loyers est en vigueur à Lyon depuis 2021. Mais l’évolution des loyers dépend aussi de nombreux autres facteurs comme l’offre de logements, la demande locative ou encore la mobilité résidentielle. Si le marché immobilier lyonnais a changé de visage depuis 2020, la métropole n’a rien perdu de son attractivité. La grande différence réside désormais dans le rôle central du financement.
Le passage de taux proches de 1 % à environ 4,2 % a profondément modifié les stratégies des acquéreurs sur l’ensemble du territoire français. À Lyon, cette évolution a entraîné un marché plus équilibré où les acheteurs prennent davantage le temps de comparer et d’arbitrer leurs projets. Les collectivités locales peuvent influencer certains paramètres — urbanisme, construction de logements, transports ou attractivité — mais le facteur déterminant reste aujourd’hui le coût du crédit.
Source : SeLoger